Reequilíbrio contratual: a inversão da cláusula penal nos contratos de adesão de promessa de compra e venda de imóvel

Abstract

Os contratos nasceram da necessidade humana em transferir riquezas, sejam bens móveis, imóveis ou semoventes, bem como da desconfiança em relação ao cumprimento efetivo de seus termos tanto pelo contratante quanto pelo contratado. Neste trabalho, discute-se o contrato de adesão e a possibilidade de inversão de suas cláusulas, para se manter o equilíbrio entre as partes. Assim, para contextualizar o leitor, apresentam-se os elementos formadores e que compõem o instrumento, presentes na teoria geral dos contratos: classificação dos contratos e os princípios. Mais especificamente, adentra-se no contrato de compra e venda, espécie em que o contrato de adesão está mais presente e no contrato de incorporação imobiliária, passando por suas especificidades, bem como situações de responsabilização de uma das partes por inadimplemento ou quebra contratual. Nesse âmbito, são analisadas as decisões ensejadoras da fixação da tese no Tema 971, exarada em sede de recurso repetitivo com repercussão geral. A pesquisa de jurisprudência sobre a inversão de cláusulas contratuais nos contratos de adesão tem o objeto de complementar a discussão e consiste em 1.117 acórdãos, distribuídos entre 229 do Superior Tribunal de Justiça e 888 do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. O critério de período temporal utilizado para o primeiro se deu entre 22.11.1993 e 30.03.2020. Para o segundo, o período compreende de 01.04.2015 a 29.04.2020. Os resultados são apresentados após o confrontamento das situações que podem ensejar nulidade ou anulabilidade. Ao longo do trabalho são utilizados dispositivos legais da Constituição Federal, Código Civil e Código de Defesa do Consumidor. A intenção desta dissertação é verificar se existe a possibilidade da inversão das cláusulas previstas em contratos de adesão e se seria capaz de conferir maior equilíbrio entre as partes, preservando-se os negócios jurídicos da melhor forma possível, tendência que vai ao encontro do Direito do Consumidor no âmbito mundial.